Долевое участие в строительстве


Устная консультация 1000р. - 30 мин. Оставить заявку

Вопрос покупки своего жилья нередко возникает в современном мире. Дело в том, что, создавая семьи, молодые люди стремятся поселиться не в съемном жилье, а приобрести себе квартиру в частную собственность. Разумеется, купить квартиру сразу достаточно трудно. Не каждая молодая пара обладает достаточным количеством свободных средств на покупку жилья. Нередко квартира покупается в ипотеку. На сегодняшний день именно ипотека является лидером в спросе на жилье.

Но сегодня доступен и иной путь покупки жилья для своей семьи. Это возможность участия в долевом строительстве.

Так как долевое участие в строительстве — это достаточно затратное дело и обладает достаточно высокой степенью риска, то, перед тем как заключить какой-либо договор с конкретной фирмой — застройщиком, лучше обратиться в нашу юридическую контору за квалифицированной юридической помощью.

Наше юридическое бюро предлагает потенциальным участникам долевого строительства жилья следующие важные услуги:

  • Устное и письменное консультирования по поводу заключения договора долевого участия в возведении жилого дома.
  • Юридическая оценка документов, которые каким-то образом могут иметь отношение к договору долевого строительства жилья.
  • Помощь в составлении поправок к договору, а также разных обращений, заявлений и жалоб.
  • Полное и качественное сопровождение сделки на всех ее этапах.
  • Представление интересов сторон в суде, если таковое потребуется.
  • Контроль над исполнительным производством.
  • Другие услуги в области жилищного и гражданского права.

Долевое участие в строительстве жилья

По своей сути долевое участие в строительстве дома — это достаточно рискованная операция. Но такое мероприятие не более рискованно, нежели любое другое участие в покупке какого-то товара, который находится еще в стадии разработки. Это примерно то же, когда компания программистов обязуется создать для вас программу, но вы заранее покупаете права на нее, ориентируясь на заявления авторов.

Приобретение квартиры в строящемся доме — это то же самое, только на несколько порядков дороже. При такой сделке клиент покупает квартиру, и эти деньги идут на инвестирование в это самое строительство этого самого дома. Таким образом, получается, что сам покупатель строит себе дом, в котором будет располагаться его квартира.

На первых порах развития ипотеки и долевого строительства многие путали эти понятия и путали эти возможности. Нередко долевое участие в строительстве квартир называлось ипотекой, хотя понятие ипотеки содержит совершенно иные признаки. Ипотека — это кредитный продукт от банка, а долевое строительство представляет собой коллективное инвестирование в строительство дома.

Каковы позитивные черты участия в долевом строительстве?

Пожалуй, единственное, что может привлечь внимание русского человека — это то, что высокое качество товара может быть продано по заниженной цене. Дело в том, что при вложении средств в долевое строительство квартиру можно купить до 30% дешевле. И разумеется, каждый, кому такая возможность может выпасть, вряд ли рискнет ее упускать. Нередко тяга к скидке затмевает разум потенциального пайщика и человек может легко попасть под какую-то мошенническую схему.

С момента вступления в силу отдельного федерального закона, который регулирует отношения в области возведения многоквартирных домов, все участники — пайщики получили несколько возможностей защиты своей собственности от ряда мошеннических схем. Принятие этого закона значительно упростило взаимоотношения между строителями и пайщиками.

Несмотря на действие закона, не стоит терять бдительности и каждый раз внимательно изучать текст нового договора, так как никакой закон не сможет учесть в себе абсолютно все стороны такой сделки. Ситуации бывают разные, и лучше предупредить возможную проблему, чем потом разбираться с ней и устранять все возможные последствия.

Именно поэтому, прежде чем принять участие в долевом строительстве жилья, лучше подробнее ознакомиться с некоторыми нюансами нового закона.

Отличительные черты Федерального закона об участии в долевом строительстве

До вступления указанного закона в силу все виды фактического участия в долевом строительстве назывались инвестированием в строительство жилого дома. Понятие инвестиций подразумевает и множество своих отличительных черт. А следовательно, несет с собой разнообразные инвестиционные риски.

С того момента как указанный закон (№ 214-ФЗ), вступил в законную силу, такое инвестирование стало называться участием в долевом строительстве. Таким образом, и сам договор таких правоотношений претерпел изменения. Теперь он называется договор участия в долевом строительстве.

С момента вступления закона об участии в долевом строительстве в законную силу, для того чтобы застройщик получил право заключать договоры со своими первыми участниками, он должен:

  • Обзавестись земельным участком, где на законных основаниях планирует возвести постройку.
  • Получить официальное разрешение государственных органов на строительство жилого дома.
  • Передать в СМИ информацию о старте проекта строительства и возможности участия в нем пайщиков.
  • С даты публикации в СМИ информации о проекте строительства должно пройти две недели как минимум.

Таким образом, реализация проекта строительства с привлечением инвестиционных средств частных лиц в качестве паев приобрела более официальный характер. Более того, теперь любой договор не может быть заключен до тех пор, пока не будет обеспечена возможность старта программы строительства и пайщики не узнают место нахождения своего будущего дома.

Данная норма более всего полезна для пайщиков, так как, принимая решение об участии в строительстве дома, они ориентируются на местоположение дома, а также и на многие другие факторы, от которых может зависеть их решение, а также стоимость будущей квартиры.

Согласно новому законодательству, все договоры о продаже квартир подлежат обязательной государственной регистрации. Эта норма призвана помочь пайщикам избежать ситуаций, когда, покупая квартиру в строящемся доме, они впоследствии обнаруживают, что та же квартира уже продана еще кому-то. Такое может возникать и вследствие человеческого фактора (банальная ошибка в документах), а также и вследствие мошеннических действий со стороны предприятия — застройщика. Правила регистрации договоров относительно недвижимости существенно сократили процент спорных квартир.

Для сравнения заметим, что регистрация договоров инвестирования законом не предусматривается.

По новому закону участок земли, на котором строится жилой дом, а также сама постройка находится в залоге у всех пайщиков пропорционально их вкладам в строительство. И в случае если по каким-либо причинам строительство не может быть завершено, то недостроенный дом может быть продан другой компании под завершение строительства, а полученные средства будут распределяться среди пайщиков соразмерно их вкладам. Таким образом, новый закон обеспечивает в какой-то мере гарантию исполнения обязательств застройщиком.

Также новый закон предполагает выплату неустойки дольщику (пайщику), в том случае, если дом не сдается в эксплуатацию в назначенное проектом время. Таким образом, в случае необходимости лишних затрат на аренду иного жилья дольщик будет вправе требовать покрытия расходов со стороны застройщика. Но в данном случае закон не предусматривает штрафных санкций для застройщика в тех случаях, когда он задерживает выплату очередного платежа по неустойке.

Немаловажным плюсом нового закона является то, что дольщики вправе предъявлять претензии застройщику относительно качества выполненных работ на протяжении 5 лет со дня фактической сдачи дома в эксплуатацию. При этом любые упоминания в договоре о том, что застройщик может быть освобожден от подобных претензий, согласно закону считаются ничтожными.

Требования к содержанию договора об участии в строительстве включают в себя обязательное указывание точной даты окончания строительства, даты сдачи в эксплуатацию и установление порядка выплаты неустойки, если эти сроки не будут соблюдаться. Также в тексте договора должен оговариваться не только порядок расчетов, но и порядок осуществления всех взаимоотношений, а также и порядок приема и передачи жилья дольщикам.

Факторы, указывающие, что компания — застройщик недобросовестная

Как и в любых других правоотношениях, в участии в долевом строительстве тоже возможны неприятные ситуации, которые связаны с недобросовестностью контрагентов. Для того чтобы заметить факты, которые указывают на это, лучше придерживаться наших рекомендаций.

Для начала нужно проверить дату, когда было получено разрешение на возведение постройки. Дело в том, что новый закон не имеет силы над теми объектами, разрешение на возведение которых было получено до его вступления в силу. Таким образом, застройщики будут вправе привлекать инвестиции по старым схемам, которые могут быть опасны для вложений.

Во-вторых, ни одна авторитетная строительная компания даже не попытается включать в текст своего договора какие-либо поправки и сноски, которые имели бы целью лишить своих вкладчиков возможности требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

В-третьих, добросовестная компания-застройщик по первому требованию всегда готова предоставить своим дольщикам всю документацию на строительство:

  • Оригиналы документов на право использования земельного участка под строительство.
  • Оригинал документа, подтверждающего разрешение на строительство.
  • Оригинал проекта на строительство дома.

В-четвертых, некоторые недобросовестные застройщики могут прибегать к хитрому психологическому ходу. Они могут представить копии документов, которые очень легко подделать. Также нередко можно встретить ситуации, когда представитель застройщика демонстрируют множество документов переписки с государственными органами. Но несмотря на то что на бланках может быть большое количество авторитетных печатей и штампов, Еще не факт, что компания получит этот участок земли под строительство или строительство будет разрешено.

В-пятых, одним из наиболее хитрых способов введения в заблуждение дольщиков среди недобросовестных компаний-застройщиков работает схема, при которой с дольщиками заключается предварительный договор обычной купли-продажи квартиры, которая находится в строящемся доме. Таким образом, производится своеобразная бронь квартиры. В случае своевременного окончания строительства покупатели получат свои квартиры без проблем, но в случае срыва сроков дольщики не смогут на основании нового закона защитить свои права. В данном случае будут применяться общие положения ГК и ГПК.

Также нередко можно встретить и вексельное распределение квартир. Выдавая покупателю вексель, строительная компания как бы занимает деньги у частных лиц. На эти деньги производится строительство. Но если по каким-либо причинам это строительство не будет завершено, то дольщики могут получить свои деньги обратно без никаких выплат неустоек. Также не исключается возможность невозврата денег по векселю.

В случае успешного завершения строительства дольщики смогут обменять векселя на квартиры в доме.

Шестым распространенным случаем недобросовестности компании является попытка укрывательства денег за квартиру от уплаты налогов. По документам компания указывает стоимость квартиры на 40% дешевле, предлагая дольщикам внести остаток суммы как страховой взнос. В таком случае при расторжении договора если в нем не было указано обязательное возмещение страховой суммы, то вернуть эти деньги уже вряд ли удастся.

Договоры долевого участия в строительстве

Помимо обычных положений, характерных для любой сделки, следует обратить внимание на несколько важных моментов, характерных именно для данного типа договора:

  • В договоре должна быть в полной мере и подробно описана квартира, которая покупается дольщиком (количество комнат, площадь, наличие балкона и так далее).
  • Нужно убедиться, что в вашем случае не имеет место переуступка права на будущую квартиру. Новый закон не допускает таких изменений.
  • Требования застройщика вносить деньги за квартиру прямо в кассу предприятия желательно избегать. Дело в том, что при оплате стоимости будущей квартиры через банк плательщику выдаются на руки банковские документы, которые потом могут пригодиться в разных государственных учреждениях, в том числе и в налоговой службе. А касса предприятия может выдать только приходной кассовый ордер. Несмотря на все, оплата в кассе предприятия абсолютно законна.
  • Нужно ознакомиться с иными договорами между властями города и строительной компанией. Возможно, за право на возведение постройки застройщик взял на себя обязательство по благоустройству иных дополнительных социальных объектов. Оплачивать такое условие застройщик, скорее всего, попытается за счет денег дольщиков.

Само собой разумеется, что строительство дома — это продолжительно мероприятие. И на протяжении всего срока могут изменяться цены и другие факторы, влияющие на строительство. Для того чтобы максимально обезопасить себя от разочарований в будущем, важно соблюдать наши рекомендации и заключить именно договор долевого участия в строительстве, а при возникновении споров вам всегда поможет наш юрист по жилищным и гражданским делам.


<< Расторжение договора ренты Государственная регистрация прав >>